Provisionshinweis in Exposé
Nachweismakler übermitteln dem Interessenten häufig mit ihrem Exposé einerseits, die relevanten Informationen zum Objekt und, andererseits, den Hinweis auf ihren vermeintlichen Provisionsanspruch. Sie hoffen dabei, dass ein Nachweismaklervertrag stillschweigend zustande kommt, sobald der Interessent die Informationen für den Erwerb des vermakelten Vermögensgutes nutzt und so die Maklerleistung tatsächlich in Anspruch nimmt.
Die vorgenannte Praxis ist aus Maklersicht nicht frei von Risiken.
Entscheidung des Oberlandesgericht Brandenburg
Das Brandenburgische Oberlandesgericht hat in seinem Urteil vom 13. November 2008 – 12 U 90/08 den Meinungsstand wie folgt zusammengefasst.
In dem Urteil heißt es:
„Eine Provisionsabrede durch schlüssiges Verhalten ist auch dann nicht zustande gekommen, sofern in dem Telefonat vom 22.04.2005 der Mitarbeiter des Klägers ausdrücklich darauf hingewiesen haben sollte, dass im Erfolgsfall eine Käuferprovision von 6,96 % zu zahlen sei und der Kläger Informationen über das Grundstück entgegengenommen hat.[Hinweis: es müsste hier statt „der Kläger“ „der Beklagte“ heißen.] Dies begründete einen Provisionsanspruch nur dann, wenn der Hinweis auf die Provisionspflicht vor Weitergabe der Grundstückdaten erfolgt wäre. Das Verhalten eines Kunden ist nur dann als Annahme eines Maklerangebots zu werten, wenn sich sein Verhalten darstellt als Entscheidung zwischen den Alternativen, die ihm angebotene entgeltliche Leistung in Anspruch zu nehmen oder abzulehnen (Münchener Kommentar-Roth, 4. Aufl. 2005, § 652, Rz. 49). Deshalb kann nur dann, wenn der Hinweis auf das Provisionsbegehren dem Akt der Inanspruchnahme und des Gefallenlassens von Nachweisbemühungen des Maklers vorausgeht, von einer konkludenten Annahme eines Provisionsversprechens auszugehen sein (BGHZ 95, 393, 397; WM 91, 643; LG Hamburg, WuM 1989, 518; Münchener Kommentar-Roth, a.a.O.; Ermann-Werner, BGB, 11. Aufl. 2004, Rz. 22 vor § 652). Gibt der Makler seine Kenntnisse vorzeitig preis, so handelt er auf eigenes Risiko. Deshalb kommt ein Maklervertrag nicht zustande, wenn sich nach einer Zeitungsannonce des Maklers ohne eindeutiges Provisionsverlangen der Kunde bei dem vom Verkäufer beauftragten Makler nach der Anschrift des Verkäufers erkundigt und er diese mitgeteilt bekommt (OLG Stuttgart, NJW 1965, 823).“
Es kommt auf die Gestaltung an
Bei der Anbahnung von konkludent abzuschließenden Nachweismaklerverträgen kommt es daher entscheidend auf den Aufbau des Exposés und den Ablauf der Vertragsanbahnung an: Aus Sicht des Maklers muss der Interessent über das im Erfolgsfalle zu zahlende Provisionsentgelt informiert worden sein, bevor er sich dem Inhalt des Exposés zuwendet. Ein Hinweis auf die Provisionspflicht am Ende des Exposés dürfte daher nicht ausreichen.
Bei digitaler Kommunikation sollte das Webdesign ein ausdrückliches Einverständnis des Kunden durch Setzen eines Häkchens vorsehen, bevor der Kunde das Exposé überhaupt öffnen kann.
Wenn der Makler im Wege des Schrift- oder E-Mailverkehrs mit dem Kunden kommuniziert, sollte der Makler versuchen, vorab ein Einverständnis des Kunden einzuholen. Er könnte zum Beispiel in einer E-Mail formulieren: „Unsere Tätigkeit als Nachweismakler ist im Erfolgsfalle engeltpflichtig (Provision in Höhe von [x] % des Kaufpreises). Wenn Sie mit diesen Regelungen einverstanden sind, dann bestätigen Sie dies bitte mit einer E-Mail-Antwort. Das Wort „einverstanden“ reicht.“
Textformerfordernis nach § 652a BGB
Seit dem 23.12.2020 ist der neue § 652a BGB in Kraft. Nach dieser Vorschrift bedarf ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, der Textform.
Der Anwendungsbereich des § 652a BGB ist zwar nicht eröffnet bei einem Kaufvertrag über eine Gewerbeimmobilie oder ein Mehrfamilienhaus (BT-Drucksache 19/15827, S. 18). Die Vorschrift kann die Rechtsprechung aber mittelbar dazu bewegen, die Anforderungen an den Nachweis eines Vertragsschlusses auch jenseits des eigentlichen Anwendungsbereichs zu verstärken. Eine mittelbare Reflexwirkung von neuen gesetzlichen Vorschriften auf die Rechtsprechung ist nicht selten. Auch deswegen ist in jedem Fall Sorgfalt bei der Vertragsanbahnung geboten.
