Die Entscheidung
Das Bundesverfassungsgericht hat mit seinem Beschluss vom 21.05.2021 entschieden, dass der sog. „Berliner Mietendeckel“ gemäß dem Berliner Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) verfassungswidrig ist.
Die Entscheidung des Verfassungsgerichts stützt sich auf die Zuständigkeitsnormen des Grundgesetzes: Das soziale Mietrecht falle in die konkurrierende Gesetzgebung, von der der Bund mit dem in §§ 556 – 561 BGB enthaltenen Regelungen (Mietpreisrecht) abschließend Gebrauch gemacht habe.
Was bedeutet die Entscheidung für das mietrechtliche Vertrags-Management?
Die Entscheidung bedeutet:
Nach geltendem Recht richtet sich die Miethöhe bei Wohnraummietverträgen allein nach den §§ 556 – 561 BGB und nicht nach Landesrecht.
Bei Bestandsverträgen ist zu wenig gezahlte Miete vom Mieter nachzuzahlen. Vermieter können Mieterhöhungen nach den Regeln zum Mietenspiegel vornehmen. Auch im Falle von Modernisierungen greift die vom Bundesgesetzgeber festgelegte Erhöhungsregel (8 %-Regel).
Bei Neuvermietungen darf die Anfangsmiete in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (wie Berlin) die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen.
Vermieter sollten sich angesichts des politischen Klimas darauf einstellen, dass es zu Gesetzesänderungen durch den Bundesgesetzgeber kommen wird.
Eine Änderung des Mietpreisrechts gilt als wahrscheinlich, sollte sich nach der Bundestagswahl im September 2021 eine neue Regierungskoalition aus den Grünen, der SPD und der Linken (Grün-Rot-Rot) formieren. Aber auch andere Koalitionen können sich zu einem weiteren Eingriff in das Mietpreisrecht gezwungen sehen.
Diesseitig wird erwartet, dass zahlreiche Eigentümer von Berliner Wohnimmobilien ohne Multi-Dekaden-Strategie das gegenwärtige Zeitfenster für den Exit aus ihrem Berliner Investment suchen.
Investoren mit einer solchen Multi-Dekaden-Strategie können wiederum Kaufinteresse zeigen.
Die Einführung des Mietendeckels hatte zu einem massiven Rückgang des Angebots an Mietwohnungen geführt. Viele Eigentümer von leestehenden Wohnungen sahen von einer Neuvermietung ab und verkauften die Wohnungen stattdessen an Eigennutzer.
Dieser Trend wird sich nach der Einschätzung von Barber Odenbach aufgrund einer möglichen Intervention des Bundesgesetzgebers fortsetzen. Da die Neubautätigkeit in Berlin viel zu gering ist und da die Hypothekenzinsen weiterhin niedrig sind, werden weiterhin hohe Preis erzielbar sein.
